מחזור משכנתא בירידת ריבית: מתי זה באמת משתלם?

שאלה שעולה המון בשיחות מנטור וזאת דעתי בעניין:
"האם שווה לעשות מחזור מחדש ברגע שהריבית יורדת למשל ב-1% "?

מקרה מבחן:

• שווי נכס בשמאות 2025 : 266K
• מינוף של 75% : 200K משכנתא ב 6% ריבית
• שווה ערך ל: 1199$ בחודש

2026:
לאחר שנה הריבית ירדה וניתן לעשות מחזור ב 5%:

• מינוף של 75%: 200K משכנתא ב 5% ריבית
• שווה ערך ל: 1073$ בחודש

אבל……………….

המינוף בשנה השנייה יעלה סביב 15 אלף דולר
החסכון בהחזר הוא 130$
כדי להחזיר את הוצאות הסגירה בלבד (כי לא באמת נוצר לכם EQUITY =
עליית ערך גבוהה מספיק כדי למשוך עוד כסף מהעסקה)
ייקח לכם 115 חודשים – כמעט 10 שנים !

הגישה שלי:

כשהתנאים ישתלבו ברמה של עליית ערך + ריבית נמוכה יותר רק אז אני אתקוף

מקרה מבחן:

• שווי נכס בשמאות 2025 : 266K
• מינוף של 75% : 200K משכנתא ב 6% ריבית
• שווה ערך ל: 1199$ בחודש

לאחר 7 שנים עם שוק שעולה בצורה מתונה של 3% בשנה –
נכס ששוערך ב 266K ב 2025 ישוערך ב :327,966$ ! ב 2032.

ריבית של 5% על משכנתא של : 245K תהיה שוות ערך ל 1320$ (לכאורה גבוה ב 120$ מההחזר שהתחלנו איתו) –
עליית שכירות מתונה של 50$ בשנה תביא אותנו לשכירות גבוהה ב 350$ מהיום שהתחלנו איתו.

אם ניקח בחשבון עליית תשלומי ביטוח (ב 4 שנים האחרונות הביטוח שלי ירד)
ועליית של מיסי נכס ניתן להניח שמבחינת תזרים נישאר אותו דבר

אבל…..

יש לנו עליית ערך של 45K
צמצום גובה חוב קרן של 13K
סך הכל EQUITY של 58K

אם נוריד הוצאות סגירה יש לנו משהו כמו 40 אלף דולר שחוזרים אלינו הביתה ולא ממש פוגעים בתזרים בשל משכנתא גבוהה יותר.

אם יש לכם 10 נכסים כאלה X = יש לכם 400 אלף דולר שחוזרים הביתה רק מעליית ערך ומחזור בריבית נמוכה יותר

אם יש לכם 20 נכסים כאלה X = יש לכם 800 אלף דולר שחוזרים הביתה רק מעלייית ערך ומחזור בריבית נמוכה יותר

אם יש לכם 30 נכסים כאלה X = יש לכם 1.2M דולר שחוזרים אליכם הביתה רק מעליית ערך ומחזור בריבית נמוכה יותר …

וכל זה לפני שהתחלתי לדבר על זיכויי פחת – שזה הוצאה על הנייר שמורידה לכם מחבות המס !

ב 2024 היה לי זיכויי פחת של 130K שלא באמת הוצאתי אבל חסכו לי עשרות אלפי דולרים במיסוי
ורווח מתזרים חיובי גם כן……
לא מחכים וקונים נדל"ן – קונים נדל"ן ומחכים ~!