למה נדל"ן זה מרתון ולא ספרינט ?
ולמה אני לא מתרגש מעסקאות שהם לא BRRRR מושלמות !
בואו נדבר על EQUITY :
(1) קנייה
קניתם נכס בארה"ב ב 2025 ששווה 250 אלף דולר !
עליית ערך של 3% בשנה והנכס הזה שווה ב 2035 335,979$
(2) משכנתא
התחלתם ממשכנתא של 187500$ שמהווה 75% מ 250 אלף דולר,
שב 2035 עם שחיקת הקרן תהיו חייבים לבנק 160,898$.
(3) מחזור משכנתא בעוד עשור:
בעוד עשור נעשה
CASH OUT REFI
לנכס מהשוי החדש שלו = ונקבל 251,984$
נחסיר 15אלף דולר הוצאות סגירה ונקבל מהבנק = 236,894$.
אבל…..יש חוב עומד של 160,898$ קרן לבנק ב 2035
נחסיר 236,894 ב 160,898 ונקבל בחזרה לחשבון בנק שלנו –
נקי ממס כ 76 אלף דולר !!!
יש לכם 5 נכסים כאלה ? = 76 אלף כפול 5 = כ 380 אלף דולר
יש לכם 10 נכסים כאלה ? = 76 אלף דולר כפול 10 = כ 760 אלף דולר נקיים ממס
יש לכם 15 נכסים כאלה = 76 אלף דולר כפול 15 = 1,140,000$ !!! נקיים ממס
יש לכם 20 נכסים כאלה ? = 76 אלף דולר כפול 20 = 1,520,000$ נקיים ממס !!!
וכן הלאה וכן הלאה…
וכל זה בלי :
- תזרים שוטף
- זיכויי מס מסוג פחת שקיימים רק בנדלן (ב 2024 היה לי 130 אלף דולר זיכוויי מס מכסף שבכלל לא הוצאתי)
- יכולת מינוף שקיימת רק בנדל"ן למוצר עם ביקוש קשיח.
אז למה להמשיך לחכות ולא לעלות על הרכבת ??