במקום שהקונה יקבל משכנתא מהבנק, המוכר נותן לקונה הלוואה לרכישת הנכס – ובפועל המוכר הופך להיות "הבנק".
איך זה עובד?
✔ הקונה והמוכר עורכים הסכם הלוואה ביניהם.
✔ המוכר מקבל ריבית על ההלוואה שנתן לקונה – בדרך כלל גבוהה יותר מריבית בנקאית.
✔ אם המוכר יחליט למכור את ההלוואה לצד ג' – הקונה יעביר את התשלומים למלווה החדש.
✔ הלוואות מהסוג הזה הן בדרך כלל קצרות מועד (עד 5 שנים).
✔ לרוב מדובר בהלוואת בלון – משלמים ריבית לאורך התקופה, והקרן משולמת בסוף.
למה שמוכר נכס יציע Seller Financing?
יתרונות למוכר
1 – לקצר את זמן המכירה ולמצוא קונה מהר יותר.
2 – להבדיל את הנכס מנכסים אחרים, בעיקר בשוק יורד.
3 – להבטיח מחיר מלא על הנכס שהמוכר הוציא לשוק.
4 – לכסות הלוואה קיימת של המוכר – דוגמה:
המוכר נותן מימון של 30000$ על נכס ששוויו 100000$, כשיש חוב קיים על הנכס של 50000$.
הקונה משלים עוד 70000$ מהון עצמי או מהבנק.
המוכר מקבל 70000$ במזומן (כאשר 30000$ הוא מימן לקונה) – ובכך יכול לכסות הלוואה קיימת.
5 – להוריד הוצאות שוטפות מהנכס (דמי ועד, משכנתא, ועוד).
חסרונות למוכר
1 – אם הקונה לא משלם את ההלוואה – הבעלות שלו על הנכס יכולה להימחק בהליך משפטי.
היתרונות והחסרונות לקונה
יתרונות לקונה
1 – עסקה מהירה יותר ביחס למימון בנקאי.
2 – עלויות סגירה נמוכות יותר – כי אין עלויות מימון מול בנק.
3 – מקדמה נמוכה יותר לעומת עסקה רגילה מול בנק.
4 – אפשרות לרכוש נכס גם אם לא עומדים בתנאים המחמירים של הבנק.
חסרונות לקונה
1 – הקונה משלם ריבית גבוהה יותר על ההלוואה.
2 – הקונה עדיין צריך להוכיח יכולת החזר על ההלוואה.
3 – על הקונה לבדוק האם הבנק של המוכר (אם קיימת משכנתא על הנכס) מאפשר מבנה כזה שבו המוכר נחשב גם למלווה.
4 – המוכר המקורי יכול למכור את ההלוואה לצד ג'.
חשוב: עסקה מסוג זה מורכבת ודורשת התערבות של עו"ד מומחה לעניין.